Kinh Nghiệm Đặt Cọc Mua Chung Cư: 7 Điểm Phải Kiểm Tra

Đặt cọc mua chung cư thực chất để làm gì?

Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Với người mua căn hộ, điều quan trọng không phải chỉ là có một tờ giấy ghi chữ “đặt cọc”, mà là nội dung phải cho biết khoản tiền đó đang bảo đảm cho giao dịch nào, giữa những ai và theo những điều kiện nào.

Vì vậy, trước khi chuyển tiền, hãy tách hai việc: kiểm tra giao dịch có đủ rõ để cọc hay chưa và đọc kỹ điều khoản xử lý tiền cọc nếu giao dịch không đi tiếp. Đây là hai việc khác nhau nhưng đều ảnh hưởng trực tiếp đến tiền của người mua.

7 điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc mua chung cư

1. Xác định bạn đang mua từ chủ đầu tư hay mua lại từ người khác

Đây là câu hỏi đầu tiên vì hai tình huống có hồ sơ, quy trình và căn cứ nhận tiền khác nhau. Nếu mua sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư, cần kiểm tra thông tin dự án, căn hộ, chính sách và đơn vị hoặc tài khoản được chỉ định nhận tiền. Nếu mua chuyển nhượng, cần xác minh người bán và quyền của họ đối với căn hộ.

Đừng lấy một quy trình của giao dịch trực tiếp từ chủ đầu tư rồi áp nguyên cho giao dịch chuyển nhượng, hoặc ngược lại.

2. Kiểm tra đúng căn hộ định mua

Giấy cọc nên nhận diện được căn hộ cụ thể. Tùy hồ sơ thực tế, các thông tin cần đối chiếu có thể gồm mã căn, tòa, tầng, diện tích, loại căn và những đặc điểm dùng để xác định sản phẩm.

Nếu mới chỉ nghe mô tả kiểu “căn đẹp tầng trung” hoặc “căn hai phòng ngủ hướng này” thì chưa đủ để biết khoản tiền đang giữ chính xác sản phẩm nào.

3. Xác minh người có quyền nhận tiền cọc

Người giới thiệu căn, người trao đổi với bạn và người có quyền nhận tiền không mặc nhiên là một. Trước khi chuyển khoản, cần biết người hoặc tổ chức nhận tiền là ai và căn cứ nào cho phép họ nhận khoản tiền đó.

Nếu tài khoản nhận tiền khác với chủ thể đứng trong giấy tờ hoặc thỏa thuận, hãy yêu cầu giải thích và tài liệu làm rõ trước khi chuyển.

4. Kiểm tra hồ sơ và quyền giao dịch

Đặt cọc không thay thế bước kiểm tra hồ sơ. Trước khi xuống tiền, người mua nên đối chiếu những giấy tờ phù hợp với loại giao dịch đang thực hiện và làm rõ các hạn chế có thể ảnh hưởng đến việc ký bước tiếp theo.

Bạn có thể xem thêm cách kiểm tra pháp lý chung cư và checklist giấy tờ khi mua chung cư để tách riêng phần hồ sơ cần chuẩn bị và phần cần đối chiếu.

5. Khóa giá bán và số tiền đặt cọc

Đừng chỉ hỏi “cọc bao nhiêu”. Hãy xác nhận cả tổng giá giao dịch, khoản cọc được tính vào đâu, các khoản nào chưa nằm trong giá và số tiền còn phải thanh toán ở từng bước tiếp theo.

Nếu giá mới chỉ trao đổi miệng nhưng giấy cọc không thể hiện rõ con số đã thống nhất, người mua sẽ khó đối chiếu khi bước sang hợp đồng tiếp theo. Nếu đang thương lượng, có thể tham khảo thêm kinh nghiệm trả giá khi mua chung cư trước khi khóa con số cuối cùng.

6. Ghi rõ điều kiện hoàn cọc, mất cọc và trách nhiệm của hai bên

Đây là phần cần đọc chậm nhất. Bộ luật Dân sự có quy định về hậu quả của việc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong quan hệ đặt cọc, đồng thời cho phép các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy không nên mặc định rằng mọi giao dịch đều xử lý tiền cọc giống nhau.

Thỏa thuận cần đủ rõ để bạn biết điều gì xảy ra nếu người mua không tiếp tục, nếu bên nhận cọc không tiếp tục, hoặc nếu một điều kiện quan trọng đã ghi trong thỏa thuận không được đáp ứng.

7. Khóa thời hạn thực hiện bước tiếp theo

Một giấy cọc không nên để giao dịch treo vô thời hạn. Cần xác định ngày hoặc mốc thời gian thực hiện bước tiếp theo, bên nào phải chuẩn bị giấy tờ gì và khoản tiền tiếp theo đến hạn khi nào.

Nếu mua nhà dự án, bạn có thể đối chiếu thêm quy trình mua nhà dự án để biết khoản cọc đang nằm ở đâu trong toàn bộ hành trình mua.

Mua chung cư đặt cọc bao nhiêu tiền?

Không nên lấy một tỷ lệ truyền miệng như 10% hoặc 20% rồi coi đó là mức bắt buộc cho mọi giao dịch. Trước hết phải xác định loại giao dịch.

Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định riêng về việc chủ đầu tư dự án nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Trong phạm vi quy định này, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Vì vậy, nếu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, người mua cần kiểm tra điều kiện của sản phẩm và nội dung văn bản đang được yêu cầu ký, thay vì chỉ nhìn vào con số tiền cọc.

Trường hợp mua lại từ cá nhân

Không nên lấy giới hạn 5% nói trên rồi áp máy móc cho giao dịch giữa người mua và người bán lại căn hộ. Với giao dịch chuyển nhượng, cần xem đúng hồ sơ, chủ thể, thỏa thuận và tình trạng của căn hộ cụ thể.

Điểm cần ưu tiên vẫn là: số tiền có phù hợp với mức rủi ro bạn chấp nhận hay không, và điều kiện xử lý khoản tiền đó đã được ghi đủ rõ hay chưa.

Giấy hoặc hợp đồng đặt cọc nên có những nội dung gì?

Tên gọi của văn bản không quan trọng bằng việc các nội dung chính của giao dịch được thể hiện rõ. Trước khi ký, nên kiểm tra tối thiểu:

• Thông tin của các bên tham gia.
• Thông tin đủ để xác định căn hộ.
• Tổng giá đã thống nhất.
• Số tiền đặt cọc và mục đích của khoản tiền.
• Phương thức và tài khoản nhận tiền.
• Thời hạn ký hoặc thực hiện bước tiếp theo.
• Trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của từng bên.
• Cách xử lý khoản cọc nếu giao dịch không tiếp tục.
• Các điều kiện đặc biệt mà hai bên đã thống nhất.

Giấy đặt cọc cũng không thay thế hợp đồng mua bán. Khi đến bước ký hợp đồng, người mua vẫn cần kiểm tra riêng các điều khoản quan trọng. Xem thêm 15 mục cần kiểm tra trong hợp đồng mua bán chung cư.

Chuyển tiền cọc thế nào để dễ đối chiếu?

Sau khi nội dung đã rõ, bước thanh toán cũng cần để lại dấu vết dễ kiểm tra. Hãy đối chiếu tên chủ tài khoản, số tài khoản và căn cứ nhận tiền trước khi chuyển.

Nội dung chuyển khoản nên đủ rõ để liên hệ khoản tiền với giao dịch đang thực hiện. Sau khi thanh toán, lưu chứng từ chuyển tiền, giấy cọc hoặc hợp đồng, xác nhận đã nhận tiền và các tài liệu được dùng để xác định căn hộ.

5 phút cuối trước khi bấm chuyển tiền cọc

Trước khi xác nhận giao dịch ngân hàng, hãy tự trả lời sáu câu dưới đây:

1. Tôi đang chuyển tiền cho ai?
2. Người hoặc tổ chức này có căn cứ gì để nhận tiền?
3. Khoản tiền đang giữ chính xác căn hộ nào?
4. Tổng giá giao dịch đã được ghi rõ chưa?
5. Nếu giao dịch không tiếp tục, khoản cọc được xử lý theo điều khoản nào?
6. Ngày nào phải thực hiện bước tiếp theo?

Nếu một câu vẫn chỉ được trả lời bằng lời nói hoặc chưa thể đối chiếu trên tài liệu, nên làm rõ trước khi chuyển tiền.

Những lỗi thường gặp khi đặt cọc mua chung cư

• Cọc vì sợ mất căn: quyết định quá nhanh trước khi kiểm tra hồ sơ và người nhận tiền.
• Chuyển cho người chưa xác minh quyền nhận: chỉ dựa vào việc người đó đang tư vấn hoặc giới thiệu sản phẩm.
• Mô tả căn hộ quá chung: khó xác định khoản cọc gắn với sản phẩm nào.
• Không khóa tổng giá: chỉ ghi số tiền cọc nhưng các con số còn lại chưa rõ.
• Điều kiện hoàn hoặc xử lý cọc mơ hồ: đến khi giao dịch thay đổi mới phát hiện hai bên hiểu khác nhau.
• Không có deadline: không rõ khi nào phải ký hoặc thanh toán bước tiếp theo.

Nếu dự định sử dụng vốn vay, nên tính khả năng tài chính trước khi đặt cọc thay vì chờ đến sau khi đã giao tiền. Bài kinh nghiệm mua chung cư trả góp hướng dẫn cách tính ngược từ khả năng trả nợ thực tế.

Nếu đang cân nhắc căn hộ Hoàng Huy New City

Với một căn cụ thể tại Hoàng Huy New City, nên đối chiếu thông tin căn, giá đang áp dụng, phương án thanh toán, chủ thể nhận tiền và bộ hồ sơ liên quan trước khi quyết định xuống cọc. Các thông tin có thể thay đổi theo sản phẩm và thời điểm, vì vậy không nên dùng một bảng giá hoặc chính sách cũ để suy ra điều kiện của giao dịch hiện tại.