Một căn hộ cho thuê được 6 triệu đồng mỗi tháng chưa đủ để kết luận đây là khoản đầu tư tốt. Trước khi mua chung cư cho thuê, cần đặt tiền thuê cạnh tổng vốn thực bỏ ra, thời gian căn có thể trống, chi phí vận hành và khoản vay phải trả.
Trả lời nhanh: Mua chung cư để cho thuê có thể phù hợp khi tiền thuê sau thời gian trống căn và các chi phí vẫn tạo được dòng tiền chấp nhận được, đồng thời khoản vay không gây áp lực quá lớn. Không nên quyết định chỉ vì thấy mức thuê hấp dẫn hoặc kỳ vọng căn hộ sẽ tăng giá.
Mua chung cư cho thuê có thực sự có lãi không?
Câu trả lời phụ thuộc vào giá mua và dòng tiền thực nhận. Ví dụ, cùng cho thuê 6 triệu đồng mỗi tháng nhưng một căn có tổng vốn 1,5 tỷ đồng sẽ cho kết quả rất khác một căn cần 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, trước khi hỏi “cho thuê được bao nhiêu”, nên hỏi thêm “phải bỏ tổng cộng bao nhiêu tiền để có căn hộ sẵn sàng cho thuê”.
Tiền thuê niêm yết cũng không phải tiền lãi. Căn hộ có thể trống giữa hai hợp đồng, cần bổ sung nội thất, sửa thiết bị, tìm khách mới hoặc phát sinh các khoản chi khác. Nếu muốn xem riêng cách tính tỷ suất, có thể tham khảo cách tính lợi suất cho thuê căn hộ.
5 con số phải biết trước khi mua chung cư cho thuê
1. Tổng vốn thực bỏ ra
Không nên chỉ lấy giá căn hộ. Tổng vốn cần tính cả khoản tiền phải trả để nhận căn và đưa căn vào trạng thái có thể khai thác, trong đó nội thất thường là khoản đáng kể. Có thể tham khảo riêng chi phí nội thất căn hộ để dự trù sát hơn.
2. Giá thuê có thể đạt trong thực tế
Nên so sánh các căn cùng loại, diện tích, mức hoàn thiện và thời điểm cho thuê. Giá chào trên thị trường chỉ là dữ liệu tham khảo. Khi tính phương án mua, nên dùng mức thuê thận trọng hơn thay vì chọn tin có giá cao nhất. Với Hoàng Huy New City, có thể kiểm tra thêm thông tin cho thuê căn hộ Hoàng Huy New City.
3. Số tháng thực sự có khách
Không nên mặc định căn hộ luôn kín khách 12 tháng mỗi năm. Chỉ cần trống một tháng, doanh thu năm đã giảm khoảng 8,3% so với kịch bản đủ 12 tháng, chưa tính chi phí tìm khách hoặc sửa chữa trước khi bàn giao cho người thuê mới.
4. Chi phí sở hữu và vận hành
Cần liệt kê khoản nào chủ nhà chịu và khoản nào người thuê chịu theo hợp đồng. Những khoản nhỏ nhưng lặp lại nhiều lần có thể làm dòng tiền thực tế thấp hơn đáng kể so với phép tính chỉ lấy tiền thuê nhân 12 tháng.
5. Chi phí vay vốn
Nếu có vay, hãy dùng lãi suất và lịch trả nợ thực tế của khoản vay đang được ngân hàng chào tại thời điểm tính. Không nên dùng một mức lãi suất ưu đãi ngắn hạn để đại diện cho toàn bộ thời gian vay. Phần chuẩn bị hồ sơ và phương án vay được trình bày tại vay ngân hàng mua Hoàng Huy New City.
Cách tính hiệu quả một căn chung cư cho thuê
Có thể bắt đầu bằng phép tính đơn giản: doanh thu thuê thực tế trong năm trừ các chi phí chủ nhà phải chịu. Sau đó so số tiền còn lại với tổng vốn đã bỏ ra và nghĩa vụ trả nợ nếu có.
| Khoản cần tính | Cách kiểm tra |
|---|---|
| Doanh thu thuê | Giá thuê thực tế × số tháng có khách |
| Chi phí trong năm | Các khoản chủ nhà thực trả để duy trì và khai thác căn hộ |
| Dòng tiền trước khoản vay | Doanh thu thuê trừ chi phí trong năm |
| Dòng tiền sau khoản vay | Dòng tiền trước khoản vay trừ phần tiền vay phải trả theo kế hoạch |
Đừng tính 12 tháng đều có khách
Thời gian trống căn là một trong những biến số dễ bị bỏ qua. Nếu dự kiến giá thuê 6 triệu đồng mỗi tháng, doanh thu lý thuyết 12 tháng là 72 triệu đồng. Nếu chỉ có khách 11 tháng, doanh thu còn 66 triệu đồng; 10 tháng còn 60 triệu đồng. Đây mới chỉ là doanh thu, chưa trừ các chi phí khác.
Ví dụ 3 kịch bản trước khi xuống tiền
Bảng dưới đây chỉ là ví dụ minh họa cách kiểm tra sức chịu dòng tiền, không phải cam kết giá thuê hoặc hiệu quả đầu tư tại Hoàng Huy New City.
| Biến số | Kịch bản tốt | Kịch bản cơ sở | Kịch bản bất lợi |
|---|---|---|---|
| Giá thuê giả định/tháng | 6,5 triệu | 6 triệu | 5,5 triệu |
| Số tháng có khách | 12 | 11 | 10 |
| Doanh thu thuê/năm | 78 triệu | 66 triệu | 55 triệu |
| Chi phí chủ nhà giả định | 6 triệu | 9 triệu | 12 triệu |
| Dòng tiền trước khoản vay | 72 triệu | 57 triệu | 43 triệu |
Điểm cần nhìn không phải kịch bản tốt đẹp đến đâu, mà là khi giá thuê thấp hơn và căn trống lâu hơn thì phương án còn chịu được hay không. Nếu chỉ cần mất một hoặc hai tháng tiền thuê đã khiến kế hoạch tài chính căng thẳng, biên an toàn đang quá mỏng.
Cách kiểm tra nhanh: lấy đúng mã căn đang cân nhắc, cộng giá mua và chi phí đưa căn vào khai thác, sau đó chạy lại ba kịch bản giá thuê và thời gian trống căn. Cách này hữu ích hơn việc hỏi chung “đầu tư chung cư có lãi không”.
Có nên vay ngân hàng mua chung cư rồi cho thuê?
Vay vốn không tự động làm một phương án đầu tư xấu, nhưng khoản vay làm biên an toàn hẹp hơn. Tiền thuê nên được kiểm tra trong cả trường hợp căn trống và lãi suất sau giai đoạn ưu đãi thay đổi. Nếu kế hoạch chỉ cân bằng khi căn luôn có khách và lãi suất ở mức thấp nhất, nên giảm tỷ lệ vay hoặc xem lại giá mua.
Nên chọn căn nào để cho thuê?
Nên bắt đầu từ nhóm khách thuê dự kiến rồi mới chọn căn. Người thuê là gia đình, chuyên gia hay người cần căn ngắn hạn sẽ có yêu cầu khác nhau về diện tích, số phòng ngủ, nội thất và ngân sách. Sau đó mới so tổng giá căn, mức thuê có thể đạt và khả năng tìm khách.
Với Hoàng Huy New City, có thể dùng hướng dẫn cách chọn căn Hoàng Huy New City để kiểm tra thêm vị trí căn, tầng, công năng và nhu cầu sử dụng.
Khi nào chưa nên mua chung cư để cho thuê?
- Giá mua cao đến mức tiền thuê tạo ra quá ít so với tổng vốn.
- Phương án chỉ có lãi khi giả định căn kín khách 12 tháng mỗi năm.
- Khoản vay khiến dòng tiền âm mạnh khi lãi suất hoặc thời gian trống căn tăng.
- Chưa xác định được nhóm khách thuê và mức thuê mà thị trường chấp nhận.
- Quyết định mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá căn hộ sẽ tăng trong tương lai.
Các mục cần kiểm tra trước khi xuống tiền
- Giá mua thực trả của đúng mã căn.
- Chi phí hoàn thiện và nội thất để có thể cho thuê.
- Ít nhất vài căn tương đồng đang được chào thuê để tham khảo mức giá.
- Kịch bản trống căn 1 tháng và 2 tháng.
- Các khoản chi mà chủ nhà phải chịu theo hợp đồng thuê dự kiến.
- Nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp có vay.
- Phương án xử lý nếu phải giảm giá thuê để tìm khách nhanh hơn.
- Khả năng bán lại nếu kế hoạch cho thuê không còn phù hợp.
Mua căn Hoàng Huy New City để cho thuê nên kiểm tra gì?
Không nên lấy một mức giá thuê chung cho toàn dự án. Cần so đúng loại căn, diện tích, mức hoàn thiện và thời điểm. Sau khi có mức thuê tham khảo, đặt nó cạnh giá mua của đúng mã căn và chi phí nội thất. Đây mới là cơ sở để biết căn đang xem có phù hợp với mục tiêu cho thuê hay không.
Nếu đang cân nhắc giữa đầu tư căn hộ và giữ tiền ở ngân hàng, xem thêm mua chung cư cho thuê hay gửi tiết kiệm. Hai phương án cần được so trên cùng số vốn, cùng thời gian và cùng mức rủi ro chấp nhận được.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua chung cư để cho thuê không?
Có thể cân nhắc khi giá mua hợp lý so với tiền thuê, dòng tiền sau chi phí vẫn đạt mục tiêu và phương án chịu được thời gian trống căn. Nếu phải phụ thuộc vào tăng giá tài sản mới thấy có lãi, nên đánh giá lại mục tiêu đầu tư.
Mua chung cư cho thuê bao nhiêu tiền một tháng thì có lãi?
Không có một mức thuê chung cho mọi căn. Cần đặt tiền thuê cạnh tổng vốn, số tháng có khách và chi phí thực tế. Hai căn cùng thu 6 triệu đồng mỗi tháng vẫn có thể cho hiệu quả rất khác nhau nếu giá mua khác nhau.
Có nên vay ngân hàng mua chung cư rồi cho thuê?
Nên tính theo khoản vay thực tế và thử cả trường hợp lãi suất tăng hoặc căn trống. Nếu tiền thuê không đủ tạo biên an toàn cho nghĩa vụ vay, nên giảm tỷ lệ vay hoặc tìm căn có tổng vốn phù hợp hơn.
Nên mua căn 2 phòng ngủ hay 3 phòng ngủ để cho thuê?
Không nên chọn chỉ theo số phòng ngủ. Hãy so nhóm khách thuê, tổng giá mua, chi phí nội thất và mức thuê của từng loại căn. Loại căn có giá thuê cao hơn chưa chắc tạo dòng tiền tốt hơn nếu vốn ban đầu tăng quá nhiều.
Nếu căn hộ trống 1 đến 2 tháng thì tính thế nào?
Dùng số tháng thực có khách để tính doanh thu năm. Ví dụ giá thuê 6 triệu đồng/tháng, 11 tháng có khách tương ứng 66 triệu đồng doanh thu; 10 tháng tương ứng 60 triệu đồng, trước khi trừ chi phí.
Tiền cho thuê căn hộ có phải nộp thuế không?
Nghĩa vụ thuế phụ thuộc quy định đang áp dụng và tổng doanh thu cho thuê bất động sản của cá nhân trong năm. Khi lập phương án đầu tư, nên kiểm tra quy định thuế tại thời điểm phát sinh doanh thu thay vì mặc định một tỷ lệ cố định cho mọi trường hợp.
Muốn tính thử dòng tiền cho một mã căn cụ thể?
Chỉ cần chuẩn bị ngân sách, vốn tự có, khoản vay dự kiến và loại căn đang quan tâm. Bộ phận tư vấn có thể hỗ trợ lọc phương án và đặt giá mua, chi phí, tiền thuê dự kiến vào cùng một bảng để dễ so sánh trước khi quyết định.
