Một căn hộ có giá trị làm căn cứ 2 tỷ đồng thì kinh phí bảo trì 2% tương ứng 40 triệu đồng. Đây là khoản đủ lớn để ảnh hưởng đến ngân sách nhận nhà, vì vậy người mua nên kiểm tra ngay trong hợp đồng thay vì chỉ nhớ giá bán căn hộ.
Trả lời nhanh: Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, người mua hoặc thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích đó. Khoản kinh phí này phải được xác định, thể hiện rõ trong hợp đồng và được quản lý theo cơ chế riêng dành cho kinh phí bảo trì. Vì vậy, trước khi thanh toán cần kiểm tra đúng giá trị làm căn cứ, số tiền 2% và thông tin thanh toán trong hợp đồng.
Phí bảo trì chung cư là gì?
Trong thực tế người mua thường gọi là “phí bảo trì chung cư”, còn Luật Nhà ở sử dụng khái niệm kinh phí bảo trì. Khoản tiền này phục vụ việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, không phải khoản thu để chi cho hoạt động quản lý vận hành hằng ngày.
Điểm cần nhớ khi mua căn hộ là khoản 2% phải được thể hiện rõ trong hợp đồng và cần được đưa vào tổng ngân sách phải chuẩn bị. Không nên chỉ nhìn giá căn hộ rồi bỏ qua kinh phí bảo trì và các khoản liên quan khác. Có thể đối chiếu thêm các chi phí khi mua chung cư để tránh thiếu ngân sách ở giai đoạn thanh toán và nhận nhà.
Phí bảo trì chung cư tính như thế nào?
Cách tính cơ bản đối với trường hợp người mua, thuê mua thuộc khoản 1 Điều 152 là:
Kinh phí bảo trì = Giá trị căn hộ hoặc phần diện tích làm căn cứ × 2%
Bảng dưới đây chỉ minh họa phép tính. Đây không phải bảng phí của Hoàng Huy New City hay bảng giá của bất kỳ dự án cụ thể nào.
| Giá trị làm căn cứ | Kinh phí bảo trì 2% |
|---|---|
| 1,5 tỷ đồng | 30 triệu đồng |
| 2 tỷ đồng | 40 triệu đồng |
| 2,5 tỷ đồng | 50 triệu đồng |
| 3 tỷ đồng | 60 triệu đồng |
| 4 tỷ đồng | 80 triệu đồng |
2% được tính trên giá nào?
Không nên tự lấy một mức giá quảng cáo hoặc con số nghe từ tư vấn bán hàng rồi nhân 2%. Điều 152 quy định khoản tiền này theo giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua và yêu cầu khoản kinh phí được quy định rõ trong hợp đồng. Vì vậy, tài liệu cần mở để kiểm tra là hợp đồng của chính giao dịch đang thực hiện.
Khi đọc hợp đồng mua bán chung cư, nên tìm trực tiếp cụm “kinh phí bảo trì”, sau đó đối chiếu căn cứ tính và số tiền với các điều khoản giá bán, thanh toán.
Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?
Đối với căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua thuộc trường hợp tại khoản 1 Điều 152, người mua hoặc thuê mua là người đóng kinh phí bảo trì 2%.
Không phải mọi khoản 2% đều được đẩy sang người mua. Đối với căn hộ hoặc phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung, khoản 2 Điều 152 quy định chủ đầu tư phải đóng 2%. Căn cứ xác định giá trị trong trường hợp này có quy định riêng, không nên lấy công thức của một căn đang bán để suy ngược.
Phí bảo trì chung cư đóng khi nào, đóng mấy lần?
Với giao dịch thuộc cơ chế hiện hành, Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản được ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao căn hộ hoặc phần diện tích đã mua, thuê mua và gửi xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư. Vì vậy, khi lập kế hoạch tài chính, đây là khoản cần chuẩn bị trước thời điểm nhận bàn giao.
Câu hỏi “đóng mấy lần” cũng cần đặt đúng bối cảnh. Khoản 2% ban đầu là nguồn kinh phí bảo trì theo Điều 152. Nếu kinh phí đã đóng được sử dụng hết, Điều 153 còn quy định các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng kinh phí khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi phát sinh hạng mục cần bảo trì đột xuất. Không nên hiểu rằng đóng 2% ban đầu đồng nghĩa sẽ không bao giờ phát sinh thêm kinh phí bảo trì.
Cách kiểm tra phí bảo trì trong HĐMB trong 60 giây
- Tìm cụm “kinh phí bảo trì” trong hợp đồng.
- Kiểm tra giá trị nào được dùng làm căn cứ tính.
- Tự nhân căn cứ đó với 2% để đối chiếu số tiền.
- Kiểm tra tài khoản nhận kinh phí được ghi trong hợp đồng.
- Kiểm tra thời điểm và điều kiện phải hoàn tất thanh toán trước bàn giao.
- Đối chiếu với thông báo thanh toán thực tế trước khi chuyển tiền.
Nếu cần kiểm tra rộng hơn ngoài riêng khoản bảo trì, có thể dùng cách kiểm tra pháp lý chung cư để rà soát hồ sơ và các điểm cần xác minh trước giao dịch.
3 con số nên hỏi trước khi đặt cọc
Trước khi tính tổng tiền cần chuẩn bị, nên làm rõ ba con số: giá trị làm căn cứ tính kinh phí bảo trì, số tiền 2% tương ứng và mốc phải chuẩn bị khoản tiền này. Nếu một trong ba con số chưa rõ, nên yêu cầu đối chiếu với hợp đồng hoặc tài liệu chính thức thay vì chỉ dựa vào trao đổi miệng.
Tiền phí bảo trì đi đâu và ai quản lý?
Luật Nhà ở 2023 quy định cơ chế tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì. Hợp đồng mua bán, thuê mua phải ghi thông tin về tài khoản theo quy định. Sau khi nhà chung cư có Ban quản trị, việc quản lý và bàn giao kinh phí thực hiện theo cơ chế pháp luật về nhà ở và quản lý sử dụng nhà chung cư.
Người mua không cần ghi nhớ toàn bộ thủ tục bàn giao quỹ để ra quyết định mua căn, nhưng nên hiểu rằng đây không phải khoản tiền được sử dụng tùy ý. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải có hóa đơn, chứng từ và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?
Kinh phí này dành cho bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Ban quản trị không được sử dụng kinh phí bảo trì vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư hoặc các mục đích khác không phù hợp với quy định.
Điểm này giúp phân biệt hai khoản mà người mua thường nhầm: tiền để bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung và tiền phục vụ hoạt động quản lý vận hành thường xuyên.
Phí bảo trì và phí quản lý chung cư khác nhau thế nào?
| Tiêu chí | Kinh phí bảo trì | Phí quản lý vận hành |
|---|---|---|
| Mục đích | Bảo trì phần sở hữu chung | Phục vụ quản lý, vận hành nhà chung cư |
| Cách xác định | Trường hợp khoản 1 Điều 152: 2% giá trị căn hộ/phần diện tích bán, thuê mua | Theo cơ chế giá dịch vụ quản lý vận hành và thỏa thuận/quy định áp dụng |
| Tính chất | Nguồn kinh phí dành cho công tác bảo trì | Chi phí cho hoạt động vận hành thường xuyên |
| Có dùng thay nhau? | Không | Không |
Thông tin về khoản vận hành tại dự án nên xem riêng tại phí quản lý Hoàng Huy New City, tránh cộng nhầm hoặc coi hai khoản là một.
Cách kiểm tra nhanh trước khi mua: lấy giá trị làm căn cứ trong hợp đồng, nhân 2%, ghi khoản tiền này vào bảng ngân sách và kiểm tra tài khoản cùng thời điểm thanh toán. Nếu số tiền trong thông báo không khớp phép tính, nên hỏi lại căn cứ trước khi chuyển tiền.
Người mua Hoàng Huy New City nên kiểm tra gì?
Không nên mặc định Hoàng Huy New City có một số tiền bảo trì giống nhau cho mọi căn. Số tiền cần được đối chiếu trên đúng hợp đồng và giá trị của căn đang giao dịch.
Quy trình thực tế nên là: đúng mã căn → đúng hợp đồng → xác định giá trị làm căn cứ → tính 2% → kiểm tra tài khoản và thời điểm thanh toán → cộng vào tổng ngân sách.
Nếu cần xem bức tranh hồ sơ rộng hơn của dự án, tham khảo pháp lý Hoàng Huy New City. Phần này tách riêng với việc kiểm tra con số bảo trì trong hợp đồng của từng căn.
Câu hỏi thường gặp về phí bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư có bắt buộc không?
Đối với các trường hợp thuộc Điều 152 Luật Nhà ở 2023, pháp luật quy định trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì. Cần xác định đúng loại giao dịch và thời điểm hợp đồng để áp dụng quy định phù hợp.
Căn hộ có giá trị làm căn cứ 2 tỷ đồng thì phí bảo trì bao nhiêu?
Nếu 2 tỷ đồng là giá trị dùng làm căn cứ theo trường hợp áp dụng mức 2%, phép tính là 2 tỷ × 2% = 40 triệu đồng.
Phí bảo trì chung cư đóng khi nào?
Với giao dịch thuộc cơ chế hiện hành nêu tại Điều 153, người mua, thuê mua đóng vào tài khoản được ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao và gửi xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư.
Phí bảo trì chung cư đóng mấy lần?
Không nên hiểu khoản 2% ban đầu là giới hạn duy nhất trong suốt thời gian sử dụng chung cư. Khi nguồn kinh phí đã đóng được sử dụng hết, pháp luật có cơ chế đóng kinh phí để thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch hoặc khi phát sinh nhu cầu bảo trì đột xuất.
Ai quản lý kinh phí bảo trì chung cư?
Kinh phí được quản lý theo cơ chế tài khoản và bàn giao theo pháp luật nhà ở. Sau khi Ban quản trị được thành lập, việc quản lý, sử dụng quỹ phải tuân thủ quy định, có chứng từ và báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
Phí bảo trì có giống phí quản lý không?
Không. Kinh phí bảo trì phục vụ bảo trì phần sở hữu chung, còn phí quản lý vận hành phục vụ hoạt động quản lý và vận hành thường xuyên của nhà chung cư.
Cần đối chiếu khoản 2% của một căn cụ thể?
Chuẩn bị mã căn, giá trị căn hộ và điều khoản kinh phí bảo trì trong hợp đồng. Các con số có thể được đặt cạnh nhau để kiểm tra phép tính và tổng ngân sách cần chuẩn bị trước giao dịch.
