Nhà Chung Cư Bị Thấm Nước Ai Chịu Trách Nhiệm? Cách Xử Lý Và Yêu Cầu Bảo Hành

1. Nhà chung cư bị thấm nước ai chịu trách nhiệm?

Muốn xác định trách nhiệm, trước tiên phải xác định nguồn gây thấm. Vết ố trên trần phòng khách chưa chắc bắt nguồn ngay phía trên vết ố; nước có thể đi theo sàn, dầm, hộp kỹ thuật hoặc đường ống rồi mới xuất hiện tại vị trí khác.

Có thể chia thành bốn nhóm chính: lỗi thuộc phạm vi bảo hành của nhà ở; hư hỏng phần sở hữu chung; lỗi thuộc phần sở hữu riêng của một căn hộ; hoặc thiệt hại do chủ sở hữu/người sử dụng tự cải tạo, lắp đặt hoặc sử dụng gây ra.

2. Khi nào thấm nước thuộc trách nhiệm bảo hành?

Đối với căn hộ được đầu tư xây dựng để bán, bên bán có trách nhiệm bảo hành theo hợp đồng và quy định pháp luật. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm việc sửa chữa, khắc phục hư hỏng đối với các hạng mục như dầm, cột, trần sàn, mái, tường, phần ốp lát trát, hệ thống cấp nước và thoát nước cùng các hạng mục thuộc phạm vi pháp luật và hợp đồng quy định.

Vì vậy, nếu thấm dột phát sinh từ khuyết tật của hạng mục thuộc phạm vi bảo hành và vẫn trong thời hạn áp dụng, người mua nên yêu cầu bên bán tiếp nhận bảo hành thay vì tự thuê đội ngoài xử lý ngay.

Xem thêm: Bảo hành căn hộ chung cư bao lâu?

3. Nếu nước thấm từ phần sở hữu chung thì ai xử lý?

Nếu nguyên nhân nằm ở mái, kết cấu, mặt ngoài, trục hoặc hệ thống kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung thì cách xử lý khác với lỗi bên trong phần sở hữu riêng. Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành thường là đầu mối cần được thông báo để tổ chức kiểm tra theo phạm vi quản lý, hồ sơ bảo trì và hợp đồng dịch vụ.

Luật Nhà ở phân biệt bảo trì phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Vì vậy, trước khi tranh luận ai trả tiền, cần xác định chính xác hạng mục hư hỏng thuộc phần nào.

Xem thêm: Phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư và phí bảo trì chung cư 2%.

4. Trần căn hộ bị thấm từ căn phía trên thì xử lý thế nào?

Đây là tình huống phổ biến nhưng không nên kết luận chỉ bằng mắt thường. Nguồn nước có thể đến từ khu vệ sinh, đường cấp nước, thoát sàn, máy giặt, điều hòa, hộp kỹ thuật hoặc đường ống chung chạy qua khu vực đó.

Nên đề nghị đơn vị quản lý vận hành phối hợp hai căn hộ kiểm tra, ghi nhận hiện trạng và thử từng nguồn có khả năng gây rò. Nếu xác định lỗi do thiết bị hoặc đường ống thuộc sở hữu riêng của căn phía trên và việc sử dụng/sửa chữa gây thiệt hại, trách nhiệm xử lý sẽ khác trường hợp lỗi thuộc hệ thống chung hoặc bảo hành công trình.

5. Thấm nước sau khi chủ căn tự sửa chữa thì sao?

Nếu chủ căn tự cải tạo khu vệ sinh, thay đường ống, khoan sàn, thay thiết bị hoặc can thiệp lớp chống thấm rồi mới phát sinh rò nước, cần kiểm tra mối liên hệ giữa việc sửa chữa và sự cố. Chủ sở hữu có nghĩa vụ không gây ảnh hưởng, thiệt hại đến chủ thể khác khi bảo trì, cải tạo nhà ở.

Luật Nhà ở 2023 cũng liệt kê hành vi cố ý gây thấm dột trong quản lý, sử dụng nhà chung cư là hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, không nên tự ý can thiệp hạng mục có thể ảnh hưởng căn khác hoặc phần chung.

Xem thêm: Căn hộ chung cư có được sửa chữa, cải tạo không?

6. Quy trình 7 bước khi phát hiện căn hộ bị thấm nước

1. Chụp ảnh/video: ghi ngày giờ, vị trí, phạm vi ẩm và đồ đạc bị ảnh hưởng.
2. Không che hoặc sơn lại ngay: giữ hiện trạng để xác định nguồn.
3. Báo ban quản lý: yêu cầu kiểm tra và lập biên bản.
4. Xác định nguồn: phần riêng, phần chung, căn trên hay lỗi thuộc bảo hành.
5. Thông báo bằng văn bản: gửi đúng chủ thể chịu trách nhiệm sau khi có căn cứ ban đầu.
6. Thống nhất biện pháp sửa: xử lý nguồn nước trước, sau đó mới phục hồi trần/tường/sơn.
7. Lưu hồ sơ: biên bản, email/tin nhắn, ảnh trước-sau, hóa đơn và tài liệu kỹ thuật.

7. Bảng nhanh: trường hợp nào nên liên hệ ai?

8. Nếu bên có trách nhiệm chậm xử lý thì làm gì?

Người bị ảnh hưởng nên chuyển từ trao đổi miệng sang thông báo có thể lưu vết: văn bản, email hoặc kênh tiếp nhận chính thức. Nội dung nên nêu căn hộ, vị trí lỗi, thời điểm phát hiện, ảnh/video, biên bản kiểm tra và yêu cầu thời hạn phản hồi.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định hiện hành thể hiện bên mua cần kịp thời thông báo bằng văn bản khi có hư hỏng thuộc diện bảo hành; bên bán thực hiện bảo hành theo thỏa thuận và pháp luật. Vì vậy, hồ sơ thông báo là rất quan trọng nếu sau đó phát sinh tranh chấp.

9. Với căn hộ Hoàng Huy New City nên kiểm tra thế nào?

Với căn hộ Hoàng Huy New City, khi nhận nhà nên kiểm tra kỹ trần, chân tường, khu vệ sinh, hộp kỹ thuật, khu vực cửa sổ/lô gia và các điểm có đường cấp thoát nước. Cần ghi lỗi ngay vào biên bản bàn giao nếu phát hiện dấu hiệu ẩm, nứt hoặc hoàn thiện bất thường.

Không nên suy luận tình trạng của HH1, HH2, HH3 hoặc HH4 từ một căn/tòa khác. Khi xử lý cần xác định đúng tòa, tầng, mã căn, thời điểm bàn giao và hồ sơ áp dụng cho căn cụ thể.

Xem thêm checklist bàn giao Hoàng Huy New City và các điều khoản cần kiểm tra trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Câu hỏi thường gặp

Trần nhà bị thấm có phải căn trên luôn chịu trách nhiệm?

Không. Phải xác định nguồn rò. Nước có thể đến từ hệ thống kỹ thuật chung hoặc khuyết tật công trình chứ không nhất thiết do căn phía trên gây ra.

Chung cư mới bị thấm có được bảo hành không?

Có thể thuộc phạm vi bảo hành nếu nguyên nhân là hư hỏng của hạng mục được bảo hành và còn trong thời hạn áp dụng. Cần đối chiếu hợp đồng, hồ sơ nghiệm thu và kết quả kiểm tra nguyên nhân.

Có nên tự thuê thợ chống thấm ngay không?

Nếu có khả năng liên quan bảo hành, phần chung hoặc căn hộ khác, nên ghi nhận hiện trạng và xác định nguồn trước. Tự sửa quá sớm có thể làm khó việc xác định trách nhiệm.

Ban quản lý có phải trả tiền mọi trường hợp thấm không?

Không. Ban quản lý có thể là đầu mối tiếp nhận/phối hợp kiểm tra, nhưng trách nhiệm chi phí phụ thuộc nguyên nhân, phạm vi sở hữu, bảo hành và hợp đồng quản lý/bảo trì.

Kết luận

Để trả lời chính xác nhà chung cư bị thấm nước ai chịu trách nhiệm, cần đi theo thứ tự: giữ hiện trạng → xác định nguồn → xác định phần sở hữu → kiểm tra bảo hành → lập biên bản → yêu cầu đúng chủ thể xử lý. Không nên quy trách nhiệm chỉ dựa trên vị trí vết nước. Với căn hộ mới, hồ sơ bàn giao, hợp đồng và thông báo bảo hành bằng văn bản là những tài liệu cần giữ đầy đủ.