Công thức tính tổng vốn và tiền mặt cần chuẩn bị
Tổng vốn dự kiến = Giá mua + Phí giao dịch bên mua chịu + Nội thất và hoàn thiện + Chi phí chuẩn bị khai thác + Quỹ dự phòng.
Vốn tự có dự kiến = Tổng vốn dự kiến − Khoản vay có thể giải ngân. Cần kiểm tra riêng lịch tiền mặt theo từng đợt, bởi khoản vay có thể chưa được giải ngân khi đến hạn thanh toán. Không coi tiền thuê chưa nhận hoặc tiền đặt cọc có thể phải trả lại cho khách là vốn chắc chắn.
Những khoản chi trước khi có khách thuê
| Khoản mục | Dữ liệu cần nhập | Điều cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Giá mua | Giá trên hợp đồng | Kiểm tra các khoản đã bao gồm trong giá |
| Phí và thủ tục | Khoản bên mua thực trả | Tránh cộng trùng khoản đã thanh toán |
| Hoàn thiện và nội thất | Báo giá theo hiện trạng bàn giao | Kiểm tra thiết bị, đồ gia dụng, rèm và điều hòa |
| Chuẩn bị cho thuê | Vệ sinh, chụp ảnh, tìm khách, sửa chữa | Xác định bên nào chịu từng khoản |
| Dự phòng | Chi phí cố định và trả nợ trong thời gian trống khách | Không giả định sẽ có khách ngay |
Để kiểm tra phí mua nhà, xem cách tính tổng chi phí khi mua chung cư. Khi căn hộ đã đi vào khai thác, đối chiếu thêm chi phí vận hành căn hộ cho thuê tại Hải Phòng.
Lập lịch chuẩn bị tiền theo từng giai đoạn
| Giai đoạn | Khoản cần dự trù | Cách kiểm tra |
|---|---|---|
| Trước khi ký | Tiền đặt cọc nếu có | Điều kiện đặt cọc, hoàn trả và hồ sơ pháp lý |
| Ký hợp đồng | Thanh toán đợt đầu | Điều khoản hợp đồng và loại giao dịch |
| Đợt thanh toán tiếp theo | Vốn tự có và vốn vay | Ngày ngân hàng thực tế giải ngân |
| Bàn giao | Khoản đến hạn và chi phí nhận nhà | Biên bản bàn giao, các khoản phải nộp |
| Hoàn thiện và cho thuê | Nội thất, sửa chữa, tìm khách | Tiền mặt dự phòng đến khi có doanh thu |
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phạm vi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc. Tổng số tiền thu trước bàn giao thông thường không quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp bên bán thuộc đối tượng có vốn đầu tư nước ngoài theo luật thì giới hạn là 50%. Khi chưa cấp giấy chứng nhận, số tiền thu không vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Các quy định này không mặc nhiên áp dụng cho giao dịch mua lại căn hộ đã bàn giao.
Đối với căn hộ chung cư thuộc trường hợp phải nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo Luật Nhà ở 2023, cần kiểm tra khoản kinh phí 2% và căn cứ tính trong hợp đồng. Không cộng thêm nếu khoản đó đã được tính trong ngân sách.
Ba phương án vốn để so sánh
Ví dụ hoàn toàn giả định, không phải giá thị trường Hải Phòng hoặc cam kết cho vay: Giá mua 2 tỷ đồng, tổng chi phí khác và dự phòng 300 triệu đồng. Tổng vốn là 2,3 tỷ đồng. Giả sử khoản vay được giải ngân đầy đủ, đúng thời điểm và chưa tính lãi vay phát sinh sau đó.
| Phương án | Vay giả định | Vốn tự có dự kiến |
|---|---|---|
| Không vay | 0 đồng | 2,3 tỷ đồng |
| Vay 30% giá mua | 600 triệu đồng | 1,7 tỷ đồng |
| Vay 60% giá mua | 1,2 tỷ đồng | 1,1 tỷ đồng |
Vay nhiều có thể giảm số tiền tự có lúc đầu nhưng làm tăng nghĩa vụ trả nợ. Tỷ lệ vay trên chỉ là giả định, không có nghĩa ngân hàng sẽ chấp thuận. Xem thêm năm phép tính trước khi vay tiền đầu tư bất động sản.
Tự tính vốn theo số liệu thực tế
Ghi giá mua là A, phí bên mua thực trả là B, hoàn thiện và nội thất là C, chi phí chuẩn bị khai thác là D, quỹ dự phòng là E, khoản vay chắc chắn giải ngân là F. Tổng vốn = A + B + C + D + E. Vốn tự có = Tổng vốn − F. Nếu chưa có xác nhận giải ngân, hãy tính thêm trường hợp F bằng 0.
Để lập dự phòng, cộng chi phí cố định mỗi tháng với khoản trả nợ mỗi tháng, nhân với số tháng dự kiến chưa có khách, rồi cộng chi phí sửa chữa đột xuất dự kiến. Đây là cách tự kiểm tra khả năng chịu đựng tài chính, không phải dự báo thời gian trống khách.
Ba sai lầm dễ khiến thiếu vốn
- Chỉ nhìn giá mua mà bỏ qua nội thất và các khoản chi trước khai thác.
- Mặc định khoản vay được giải ngân ngay khi cần thanh toán.
- Dùng tiền thuê tương lai để bù cho nghĩa vụ đến hạn trước khi có khách.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ có tiền đặt cọc đã đủ để mua căn hộ cho thuê chưa?
Chưa thể kết luận. Cần lập lịch thanh toán đến khi căn hộ sẵn sàng cho thuê và xác nhận nguồn tiền cho từng đợt.
Có nên tính nội thất vào tổng vốn?
Có, nếu đó là khoản cần chi để căn hộ đáp ứng điều kiện cho thuê dự kiến.
Vay nhiều có giúp đầu tư hiệu quả hơn không?
Vay nhiều có thể giảm vốn tự có ban đầu nhưng làm tăng rủi ro dòng tiền. Cần kiểm tra trường hợp căn hộ chưa có khách và tham khảo cách đánh giá dòng tiền khi mua chung cư cho thuê.
Chuẩn bị số liệu trước khi chọn căn
Hãy chuẩn bị ngân sách tiền mặt, lịch thanh toán, phương án vay được ngân hàng xác nhận, dự toán hoàn thiện và quỹ dự phòng. Có thể gửi các thông tin này để đối chiếu với căn hộ cụ thể trước khi quyết định.
