Diện tích căn hộ chung cư tính theo thông thủy hay tim tường?
Khi xem bảng giá hoặc mặt bằng căn hộ, người mua thường gặp hai khái niệm “diện tích thông thủy” và “diện tích tim tường”. Nếu không phân biệt rõ, rất dễ so sánh sai giữa hai căn hộ hoặc hiểu nhầm tổng giá bán trên mỗi mét vuông.
Với căn hộ chung cư, diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này phản ánh phần không gian mà chủ căn hộ có thể sử dụng thực tế bên trong căn hộ, thay vì cộng cả phần kết cấu tường chung hoặc cột chịu lực nằm trong căn hộ.
Diện tích thông thủy là gì?
Hiểu đơn giản, diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ. Theo quy định về nhà ở hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia nếu có.
Phần diện tích này không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đây là điểm quan trọng vì một căn hộ có nhiều cột hoặc hộp kỹ thuật lớn có thể có cảm nhận sử dụng khác dù diện tích công bố gần tương đương.
Diện tích tim tường là gì?
“Tim tường” là cách gọi phổ biến trên thị trường để mô tả cách tính từ tim của tường bao hoặc tường ngăn căn hộ. Khi đọc hồ sơ pháp lý và hợp đồng, người mua nên phân biệt cách gọi này với diện tích sàn xây dựng căn hộ. Phạm vi tính của diện tích sàn xây dựng có thể bao gồm các phần kết cấu mà diện tích sử dụng theo thông thủy loại trừ, nên con số thường lớn hơn.
Vì vậy, không nên lấy diện tích tim tường hoặc diện tích sàn xây dựng làm diện tích sử dụng thực tế khi đối chiếu giá bán, hợp đồng hoặc diện tích bàn giao. Khi so sánh hai căn hộ, cần đưa về cùng một chuẩn diện tích.
| Tiêu chí | Thông thủy | Tim tường |
|---|---|---|
| Mục đích chính | Phản ánh diện tích sử dụng căn hộ | Phản ánh diện tích theo trục kết cấu/tường |
| Tường phân chia giữa các căn | Không tính | Có thể được tính theo tim tường |
| Cột, hộp kỹ thuật trong căn | Không tính | Có thể làm diện tích danh nghĩa lớn hơn |
| Dùng làm căn cứ trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ hiện hành | Có | Không phải chuẩn diện tích sử dụng |
Pháp luật hiện hành quy định diện tích căn hộ thế nào?
Khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023 quy định diện tích sử dụng căn hộ thuộc sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy. Khi đọc hợp đồng và hồ sơ căn hộ, người mua nên ưu tiên đúng thuật ngữ và phạm vi diện tích được ghi trong văn bản áp dụng, thay vì suy luận từ cách gọi thương mại.
Với ban công, lô gia và các phần kết cấu bên trong căn hộ, cần đối chiếu nguyên tắc đo theo quy định hiện hành và bản vẽ của đúng căn. Điều này đặc biệt quan trọng khi so sánh giá/m² hoặc kiểm tra chênh lệch diện tích lúc bàn giao.
Phần nào được tính vào diện tích thông thủy?
Khi kiểm tra bản vẽ hoặc biên bản bàn giao, người mua nên chú ý từng nhóm diện tích thay vì chỉ nhìn tổng số mét vuông.
- Được tính: diện tích sàn sử dụng bên trong căn hộ, tường ngăn các phòng trong căn hộ, ban công và lô gia nếu có.
- Không tính: tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ.
- Không tính: phần diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
- Ban công: khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Vì sao cùng một căn hộ nhưng diện tích trên tài liệu có thể khác nhau?
Chênh lệch có thể xuất hiện do tài liệu dùng chuẩn đo khác nhau, do diện tích thiết kế ban đầu khác với diện tích đo thực tế khi hoàn thiện, hoặc do người đọc đang so sánh diện tích sử dụng với một con số diện tích xây dựng khác.
Khi bàn giao căn hộ, quy định hiện hành yêu cầu các bên ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích đã ghi trong hợp đồng vào biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng. Cách xử lý chênh lệch về diện tích và giá cần được đối chiếu với chính hợp đồng đã ký, thay vì mặc định một ngưỡng chung cho mọi giao dịch.
Cách so sánh giá căn hộ theo diện tích cho đúng
Khi so sánh hai căn hộ, nên lấy tổng giá chia cho cùng một chuẩn diện tích sử dụng. Nếu cả hai đều dùng diện tích thông thủy, đơn giá trên mỗi mét vuông mới phản ánh tương đối chính xác mức giá so sánh.
Ngoài diện tích, người mua cũng nên xem công năng mặt bằng, tỷ lệ không gian giao thông, số mặt thoáng, vị trí cột và hộp kỹ thuật. Hai căn cùng 70 m² thông thủy vẫn có thể cho trải nghiệm sử dụng khác nhau nếu cách bố trí khác nhau.
Với Hoàng Huy New City, có thể đối chiếu thêm bài diện tích căn hộ Hoàng Huy New City để xem khoảng diện tích các loại 2PN, 2.5PN, 3PN và 3.5PN đang được tổng hợp trên website. Nếu đã xác định nhóm diện tích phù hợp, nên xem tiếp cách chọn căn Hoàng Huy New City để so sánh mã căn theo mặt bằng, vị trí, tầng, hướng và view.
Thông thủy có phải là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận?
Trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện hành, diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao được ghi rõ trong biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng; diện tích căn hộ ghi vào Giấy chứng nhận được xác định theo diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao.
Do đó, khi mua căn hộ mới, người mua nên lưu đầy đủ hợp đồng, phụ lục và biên bản bàn giao để có cơ sở đối chiếu khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Người mua căn hộ nên kiểm tra gì trước khi ký hợp đồng?
- Hợp đồng ghi diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy hay không.
- Diện tích trong hợp đồng là tạm tính hay đã đo thực tế.
- Ngưỡng chênh lệch diện tích được phép mà không điều chỉnh giá.
- Cách điều chỉnh tổng giá nếu diện tích thực tế tăng hoặc giảm vượt ngưỡng thỏa thuận.
- Bản vẽ căn hộ đính kèm hợp đồng có thể hiện rõ kích thước, cột và hộp kỹ thuật hay không.
- Biên bản bàn giao có ghi diện tích sử dụng thực tế hay không.
Đang đối chiếu diện tích căn hộ Hoàng Huy New City?
Có thể gửi loại căn hoặc mặt bằng đang quan tâm để đối chiếu diện tích, công năng và vị trí căn trước khi lựa chọn.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích thông thủy có nhỏ hơn tim tường không?
Thông thường có. Thông thủy loại trừ tường bao, tường phân chia giữa các căn, cột và hộp kỹ thuật trong căn nên thường thấp hơn diện tích tính theo tim tường.
Giá bán căn hộ nên tính trên diện tích nào?
Khi đọc hợp đồng mua bán căn hộ, cần căn cứ diện tích sử dụng được tính theo kích thước thông thủy theo mẫu hợp đồng hiện hành.
Diện tích thực tế bàn giao khác hợp đồng thì sao?
Cần xem ngưỡng chênh lệch và cơ chế điều chỉnh giá đã được hai bên ghi trong hợp đồng. Mẫu hợp đồng hiện hành yêu cầu ghi rõ cách xử lý phần chênh lệch này.
Cần kiểm tra một căn cụ thể?
Đối chiếu mặt bằng, diện tích và công năng thực tế trước khi quyết định giúp tránh so sánh sai chỉ dựa trên tổng số mét vuông.
