Cách tính tỷ lệ lấp đầy hòa vốn khi cho thuê căn hộ

Cho thuê căn hộ bao nhiêu tháng mỗi năm mới đủ bù chi phí? Cần tính tiền thuê thực nhận, chi phí cố định, chi phí phát sinh khi có khách và khoản trả nợ. Tỷ lệ lấp đầy cao không tự động đồng nghĩa có lãi.

Tỷ lệ lấp đầy hòa vốn là gì?

Với một căn hộ, tỷ lệ lấp đầy theo năm có thể đo bằng số tháng cho thuê trọn vẹn chia cho 12. Cho thuê 9 tháng trong năm tương ứng 75%. Tỷ lệ lấp đầy hòa vốn là mức tối thiểu để doanh thu cho thuê đủ bù những khoản chi phí được đưa vào phép tính.

Chỉ số này khác với thời gian thu hồi vốn mua bất động sản: hòa vốn trong một năm không có nghĩa đã lấy lại tiền mua căn hộ.

Công thức tính tỷ lệ lấp đầy hòa vốn

Đưa các số liệu về cùng đơn vị triệu đồng/tháng:

• R: tiền thuê mỗi tháng có khách.
• V: chi phí biến đổi cho mỗi tháng có khách, do chủ nhà chi trả.
• F: chi phí cố định bình quân mỗi tháng, kể cả khi căn hộ bỏ trống.
• D: khoản tiền trả nợ định kỳ mỗi tháng, nếu có.

Hòa vốn vận hành: q = F / (R − V).

Hòa vốn dòng tiền sau trả nợ: q = (F + D) / (R − V).

Nhân q với 100 để đổi sang phần trăm. Nếu tính theo tháng thuê trọn vẹn, số tháng thuê tối thiểu trong một năm là số nguyên làm tròn lên của 12 × q.

Công thức yêu cầu R lớn hơn V. Khi R không vượt V và vẫn có chi phí cố định dương, tăng thời gian có khách không giúp đạt hòa vốn. Nếu q lớn hơn 1, cần hơn 12 tháng thuê trong năm, tức phương án không thể hòa vốn theo các giả định hiện tại. Trường hợp R bằng V và tổng chi phí cố định bằng 0 là trường hợp đặc biệt: dòng tiền bằng 0 ở mọi mức lấp đầy.

Ví dụ có và không có khoản vay

Giả sử R = 12 triệu đồng, V = 1 triệu đồng, F = 4 triệu đồng và D = 3 triệu đồng/tháng. Đây là số liệu minh họa, không phải giá thuê, chi phí hay điều kiện vay thực tế của Hoàng Huy New City.

Khoản trả gốc ngân hàng là dòng tiền ra khi tính khả năng chi trả, nhưng không đồng nhất với chi phí vận hành hoặc lợi nhuận kế toán. Chủ nhà cần sử dụng lịch trả nợ thực tế thay vì một mức lãi suất chung.

Bảng kịch bản khi căn hộ bỏ trống

Giữ nguyên ví dụ trên. Dòng tiền vận hành năm = số tháng có khách × 11 − 12 × 4. Dòng tiền sau trả nợ = dòng tiền vận hành − 12 × 3. Đơn vị: triệu đồng.

Ngay cả khi dòng tiền dương, cần tính riêng lợi suất cho thuê để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Chi phí mua nhà, sửa chữa ban đầu và các khoản đầu tư lớn không tự động được thu hồi chỉ vì dòng tiền một năm dương.

Bảng tự tính hòa vốn cho căn hộ của bạn

Điền số thực tế của căn hộ vào bảng dưới đây, cùng đơn vị triệu đồng/tháng. Đây là bảng hướng dẫn tính thủ công, không phải biểu mẫu nhập liệu trực tuyến.

Để thử tình huống chi phí tăng, hãy thay F hoặc D bằng số tiền mới rồi tính lại. Nếu muốn xét giảm giá thuê, thay R. Với hợp đồng tính theo ngày, giảm tiền thuê hoặc chậm thanh toán, nên dùng doanh thu thực nhận theo kỳ thay cho cách đếm tháng đơn giản.

Những chi phí dễ bị bỏ sót

• Chi phí cố định: phí quản lý do chủ nhà chịu, dự phòng sửa chữa và các khoản vẫn phải thanh toán khi không có khách.
• Chi phí biến đổi: khoản chủ nhà phải chi thêm trong tháng có khách.
• Chi phí phát sinh theo lần: môi giới, vệ sinh, sửa chữa khi đổi khách. Phân bổ hợp lý vào kỳ tính.
• Thuế: đối chiếu nghĩa vụ thực tế theo quy định đang áp dụng; không tự lấy một mức thuế giả định làm quy định chung.
• Khoản vay: dùng lịch trả nợ từ ngân hàng, đặc biệt khi điều kiện thanh toán có thể thay đổi.

Thời gian tìm khách và khoảng trống giữa hai hợp đồng cũng ảnh hưởng đến kết quả. Có thể tham khảo thêm phân tích tốc độ lấp đầy tại Hoàng Huy New City để nhận diện rủi ro thời gian trống, nhưng không nên coi tỷ lệ thị trường là cam kết cho căn hộ của mình.

Câu hỏi thường gặp

Cho thuê đủ 12 tháng có chắc có lãi?

Không. Nếu tiền thuê sau chi phí biến đổi không đủ bù chi phí cố định và khoản trả nợ, dòng tiền vẫn có thể âm dù căn hộ không bỏ trống.

Tỷ lệ hòa vốn 63,64% nghĩa là cần cho thuê bao lâu?

Với cách tính theo tháng thuê trọn, cần ít nhất 8 tháng trong năm. Hợp đồng tính theo ngày hoặc có miễn giảm tiền thuê phải tính lại theo số tiền thực thu.

Hòa vốn dòng tiền có phải đã thu hồi vốn mua căn hộ?

Không. Hòa vốn dòng tiền chỉ phản ánh khả năng bù các khoản tiền ra trong kỳ tính, chưa cho biết đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu hay chưa.