Phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư là nội dung người mua nên xác định rõ trước khi ký hợp đồng và nhận căn hộ. Việc phân biệt đúng giúp hiểu khu vực nào thuộc quyền sở hữu riêng của mình, khu vực nào thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu và những hạng mục nào cần đối chiếu trong hợp đồng.
Phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư được xác định thế nào?
Căn cứ Điều 142 Luật Nhà ở 2023, ranh giới sở hữu không nên xác định chỉ bằng cảm nhận “nằm gần căn hộ thì thuộc căn hộ”. Pháp luật phân nhóm cụ thể phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Khoản 3 Điều 142 còn yêu cầu các phần diện tích, trang thiết bị thuộc hai nhóm này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua; nếu hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo quy định của Điều 142.
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm những gì?
Nhóm sở hữu riêng trước hết gồm phần diện tích bên trong căn hộ, trong đó có ban công hoặc lô gia gắn liền với căn hộ. Ngoài ra còn có phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu riêng, trừ thiết bị thuộc sở hữu chung theo luật.
Điều này cũng cho thấy cần phân biệt giữa diện tích sở hữu riêng và cách đo diện tích sử dụng căn hộ. Nếu cần kiểm tra cách tính diện tích, xem bài diện tích căn hộ tính theo thông thủy hay tim tường.
2. Ban công và lô gia có thuộc sở hữu riêng không?
Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xác định diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ nằm trong phần sở hữu riêng. Tuy nhiên, cần đọc cùng Điều 143: nếu có trang thiết bị hoặc cấu kiện gắn với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt thì trang thiết bị, cấu kiện đó thuộc phần sở hữu chung. Vì vậy, sở hữu riêng phần diện tích ban công/lô gia không đồng nghĩa người sử dụng được tùy ý thay đổi mặt ngoài, kết cấu chịu lực hoặc hệ thống dùng chung.
Về cách phân biệt hai không gian này, xem thêm ban công và lô gia chung cư khác nhau thế nào.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư gồm những gì?
Phần sở hữu chung gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng và nhà sinh hoạt cộng đồng. Luật còn liệt kê các không gian, kết cấu và thiết bị sử dụng chung như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác và hộp kỹ thuật.
Các hệ thống dùng chung như cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi và phòng cháy chữa cháy cũng thuộc nhóm sở hữu chung theo phạm vi luật quy định.
4. Hạ tầng bên ngoài tòa nhà có phải sở hữu chung không?
Điều 142 còn bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư, trừ hạ tầng dùng cho mục đích công cộng, phần phải bàn giao cho Nhà nước hoặc trường hợp được giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư như sân chung, vườn hoa, công viên và công trình khác cũng có thể thuộc sở hữu chung nếu được xác định trong dự án và không thuộc trường hợp xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước.
5. Tường trong căn hộ có phải lúc nào cũng là sở hữu riêng?
Không nên suy luận rằng mọi bức tường nhìn thấy từ bên trong căn hộ đều có thể tự ý thay đổi. Điều 142 liệt kê khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà và tường phân chia các căn hộ trong nhóm kết cấu, không gian sở hữu chung. Vì vậy trước khi đục, phá hoặc thay đổi tường, cần xác định đúng chức năng kết cấu và hồ sơ kỹ thuật.
Nếu mục tiêu là sửa nhà, owner chuyên sâu là bài căn hộ chung cư có được sửa chữa, cải tạo không.
6. Thang máy, hành lang, đường thoát hiểm và chỗ để xe thuộc ai?
Hành lang, cầu thang bộ, thang máy và đường thoát hiểm là phần sở hữu chung theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023. Chỗ để xe được Điều 144 quy định riêng: chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh và xe cho người khuyết tật phục vụ chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu chung, sử dụng chung; với chỗ để ô tô dành cho chủ sở hữu, người mua hoặc thuê mua quyết định mua hoặc thuê. Nếu không mua hoặc thuê thì khu vực ô tô tương ứng thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư theo điều kiện luật định. Việc mua hoặc thuê chỗ ô tô phải thể hiện trong HĐMB/thuê mua hoặc hợp đồng riêng. Với Hoàng Huy New City, vẫn phải đối chiếu bản vẽ khu để xe, hồ sơ thiết kế và hợp đồng của đúng tòa/căn trước khi kết luận quyền cụ thể.
7. Vì sao hợp đồng mua bán phải ghi rõ sở hữu chung và riêng?
Khoản 3 Điều 142 yêu cầu phần diện tích và trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Khi đọc hợp đồng, nên đối chiếu danh mục này cùng mặt bằng, phụ lục và hồ sơ căn cụ thể thay vì chỉ đọc giá bán và lịch thanh toán.
Bài hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là owner cho toàn bộ checklist điều khoản trước khi ký; bài hiện tại chỉ đi sâu vào ranh giới sở hữu chung – riêng.
8. Sở hữu chung có đồng nghĩa được tự do sử dụng theo mọi cách?
Không. “Sở hữu chung” không nên được hiểu là mỗi cá nhân có thể tự ý chiếm dụng, thay đổi công năng hoặc cản trở người khác sử dụng. Việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật, nội quy quản lý sử dụng và các hồ sơ áp dụng cho tòa nhà.
9. Phần sở hữu chung có liên quan đến phí dịch vụ và kinh phí bảo trì không?
Có liên quan về mặt quản lý, vận hành và bảo trì, nhưng đây là các intent khác nhau. Bài này xác định hạng mục thuộc sở hữu của ai; phần phí bảo trì chung cư 2% giải thích riêng cách tính và mục đích sử dụng kinh phí bảo trì, còn chi phí vận hành thường xuyên xem tại phí dịch vụ Hoàng Huy New City.
10. Người mua căn hộ Hoàng Huy New City nên kiểm tra gì?
Với một căn cụ thể tại Hoàng Huy New City, nên kiểm tra trên chính bộ hồ sơ đang áp dụng cho căn đó. Không nên lấy mô tả của một căn hoặc một thời điểm khác để mặc định cho căn đang xem.
- Đối chiếu mã căn, tầng và vị trí trên mặt bằng.
- Đọc rõ phần diện tích sở hữu riêng ghi trong hợp đồng.
- Kiểm tra ban công/lô gia và thiết bị gắn liền với căn hộ.
- Đọc danh mục phần sở hữu chung và khu vực sử dụng chung.
- Đối chiếu hành lang, thang máy, hộp kỹ thuật, đường thoát hiểm và hồ sơ/quyền sử dụng chỗ để xe nếu có.
- Kiểm tra phụ lục, nội quy và tài liệu quản lý sử dụng được cung cấp.
- Nếu có điểm chưa rõ, yêu cầu giải thích bằng tài liệu trước khi ký.
Có thể dùng mặt bằng Hoàng Huy New City để hỗ trợ đối chiếu vị trí căn và các không gian xung quanh.
Bảng phân biệt nhanh sở hữu riêng và sở hữu chung
| Hạng mục | Nhóm tham khảo theo Điều 142 |
|---|---|
| Diện tích trong căn hộ | Sở hữu riêng |
| Ban công/lô gia gắn với căn hộ | Sở hữu riêng |
| Thiết bị chỉ sử dụng riêng gắn với căn hộ | Sở hữu riêng, trừ thiết bị thuộc sở hữu chung |
| Hành lang, cầu thang bộ | Sở hữu chung |
| Thang máy, đường thoát hiểm | Sở hữu chung |
| Khung, cột, tường chịu lực | Sở hữu chung |
| Hệ thống PCCC dùng chung | Sở hữu chung |
| Nhà sinh hoạt cộng đồng | Sở hữu chung |
| Chỗ để xe | Xe đạp, xe hai/ba bánh và xe cho người khuyết tật: sở hữu chung, sử dụng chung theo Điều 144. Chỗ ô tô: xác định theo việc mua/thuê, hợp đồng và bản vẽ khu để xe. |
Câu hỏi thường gặp
Ban công căn hộ chung cư là sở hữu riêng hay chung?
Ban công hoặc lô gia gắn liền với căn hộ được Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xếp trong phần diện tích sở hữu riêng của căn hộ.
Hành lang trước cửa căn hộ có phải của riêng căn hộ không?
Hành lang được Điều 142 liệt kê trong nhóm không gian, trang thiết bị sử dụng chung của nhà chung cư, không phải phần sở hữu riêng chỉ vì nằm ngay trước cửa căn hộ.
Thang máy chung cư thuộc sở hữu của ai?
Thang máy sử dụng chung được liệt kê trong phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Chỗ để xe chung cư có mặc định là sở hữu chung không?
Không áp dụng một cơ chế cho mọi loại xe. Theo Điều 144 Luật Nhà ở 2023, chỗ để xe đạp, xe hai bánh, xe ba bánh và xe cho người khuyết tật phục vụ chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu chung, sử dụng chung. Chỗ để ô tô dành cho chủ sở hữu được xử lý theo cơ chế mua hoặc thuê và phải đối chiếu hợp đồng, bản vẽ khu để xe của dự án.
Nếu hợp đồng không ghi rõ phần sở hữu chung và riêng thì sao?
Khoản 3 Điều 142 quy định nếu hợp đồng không ghi rõ thì phần sở hữu riêng và sở hữu chung được xác định theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023.
Sở hữu riêng có được tự ý sửa chữa không?
Không nên suy luận như vậy. Việc sửa chữa còn phải xem xét kết cấu, phần sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật, PCCC, nội quy và các quy định áp dụng.
Cần đối chiếu căn hộ trước khi ký?
Gửi mã căn hoặc loại căn đang quan tâm để nhận mặt bằng và thông tin phục vụ việc đối chiếu hồ sơ.
Kết luận: Phân biệt phần sở hữu riêng và sở hữu chung giúp người mua hiểu đúng quyền đối với căn hộ và các không gian dùng chung. Với giao dịch giá trị lớn, nên đối chiếu Điều 142 Luật Nhà ở 2023 với hợp đồng, phụ lục và hồ sơ thực tế của căn tại thời điểm ký; trường hợp có tranh chấp hoặc điều khoản phức tạp nên tham vấn chuyên gia pháp lý phù hợp.
