Khi Nào Chung Cư Được Ký Hợp Đồng Mua Bán? 5 Điều Kiện

Trả lời nhanh: khi nào được ký Hợp đồng mua bán căn hộ?

Đối với chung cư hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra một nhóm điều kiện trước khi nhà ở được đưa vào kinh doanh. Có thể tóm tắt thành 5 gate: dự án đã khởi công; có giấy tờ về quyền sử dụng đất; có hồ sơ xây dựng phù hợp; phần móng của nhà chung cư đã được nghiệm thu hoàn thành; và chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

Vì vậy, người mua không nên dùng riêng câu hỏi “đã xong móng chưa?” để kết luận căn hộ đã đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán.

5 điều kiện cần kiểm tra trước khi ký Hợp đồng mua bán chung cư

1. Nhà ở đã được khởi công theo quy định

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải được khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đây là gate đầu tiên trước khi xét đến các hồ sơ tiếp theo.

2. Dự án có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Luật quy định các nhóm giấy tờ có thể làm căn cứ, chẳng hạn quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận phù hợp.

Người mua không nhất thiết tự kết luận pháp lý chỉ từ một bản photo. Nếu cần rà toàn bộ nhóm hồ sơ dự án, xem cách kiểm tra pháp lý chung cư.

3. Có hồ sơ xây dựng phù hợp

Tùy trường hợp, hồ sơ có thể gồm giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan, hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng. Điều cần kiểm tra là hồ sơ áp dụng đúng cho công trình đang bán, không phải giấy tờ của một hạng mục khác trong cùng dự án.

4. Chung cư đã nghiệm thu hoàn thành phần móng

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, pháp luật yêu cầu có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định.

Đây là lý do nhiều người thường nhớ quy tắc “xong móng mới ký Hợp đồng mua bán”. Tuy nhiên, phần móng chỉ là một trong các gate, không thay thế các điều kiện về đất, xây dựng và thủ tục đủ điều kiện bán.

5. Đã thực hiện thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Khi kiểm tra một dự án cụ thể, nên yêu cầu thông tin của đúng tòa, đợt hoặc danh sách căn hộ liên quan thay vì chỉ xem một văn bản chung rồi suy ra cho toàn dự án.

Xây xong móng có được ký Hợp đồng mua bán ngay không?

Không nên kết luận như vậy. Nghiệm thu phần móng là điều kiện bắt buộc đối với chung cư hình thành trong tương lai, nhưng căn hộ còn phải đáp ứng các điều kiện khác để được đưa vào kinh doanh.

Nếu nhân viên bán hàng chỉ cung cấp hình ảnh công trường hoặc nói “đã xong móng”, người mua vẫn nên hỏi văn bản đủ điều kiện bán và bộ hồ sơ pháp lý liên quan trước khi ký.

Đặt cọc và ký Hợp đồng mua bán có phải cùng một mốc?

Không. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định riêng về việc chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc đã có thỏa thuận đặt cọc không tự động chứng minh căn hộ đã đến mốc đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán.

Trước khi chuyển tiền cọc, có thể dùng 7 điểm kiểm tra khi đặt cọc mua chung cư để khóa điều kiện hoàn tiền nếu hồ sơ không đạt gate cần thiết.

Bảo lãnh ngân hàng cần kiểm tra ở bước nào?

Với bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật có cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết. Người mua nên kiểm tra đúng ngân hàng, phạm vi bảo lãnh và tài liệu áp dụng cho giao dịch của mình.

Phần này đã có hướng dẫn riêng tại bảo lãnh ngân hàng khi mua chung cư.

Người mua nên yêu cầu xem những giấy tờ gì trước khi ký?

1. Thông tin pháp lý về quyền sử dụng đất của dự án.
2. Giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ xây dựng áp dụng theo trường hợp cụ thể.
3. Giấy tờ chứng minh nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa chung cư.
4. Văn bản/thông tin về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
5. Thông tin bảo lãnh ngân hàng nếu thuộc trường hợp áp dụng.
6. Dự thảo Hợp đồng mua bán và phụ lục.
7. Lịch thanh toán, thời điểm bàn giao và các khoản phải nộp ngoài giá bán.

Sau khi gate pháp lý đã đạt, bước tiếp theo là đọc 15 mục cần kiểm tra trong Hợp đồng mua bán chung cư, thay vì ký ngay chỉ vì dự án đã đủ điều kiện bán.

Bảng kiểm nhanh trước khi chuyển từ cọc sang Hợp đồng mua bán

Áp dụng với căn hộ Hoàng Huy New City như thế nào?

Nếu đang xem một tòa/căn hộ tại Hoàng Huy New City, cần kiểm tra hồ sơ của đúng sản phẩm đang được chào bán. Không nên dùng tiến độ hoặc văn bản của phân khu khác để suy ra căn hộ mình đang xem đã đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán.

Có thể bắt đầu từ quy trình mua nhà dự án, sau đó đối chiếu hồ sơ pháp lý và Hợp đồng mua bán theo từng gate trong bài này.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào được ký Hợp đồng mua bán căn hộ?

Với căn hộ hình thành trong tương lai, cần kiểm tra toàn bộ điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành, trong đó có nghiệm thu phần móng đối với chung cư và thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.

Chung cư chưa xây xong có ký Hợp đồng mua bán được không?

Có thể có giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai trước khi công trình hoàn thành toàn bộ, nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật áp dụng cho loại nhà ở này. Không phải cứ công trình đang xây là được ký Hợp đồng mua bán.

Có văn bản đủ điều kiện bán thì có thể bỏ qua việc đọc hợp đồng không?

Không. Điều kiện được bán và nội dung Hợp đồng mua bán là hai lớp kiểm tra khác nhau. Sau khi xác minh dự án đủ điều kiện giao dịch, người mua vẫn cần kiểm tra giá, thanh toán, bàn giao, bảo hành, phạt vi phạm và các điều khoản khác.

Đã đặt cọc thì chủ đầu tư bắt buộc phải ký Hợp đồng mua bán ngay không?

Không nên suy luận như vậy. Thỏa thuận đặt cọc và Hợp đồng mua bán là các bước khác nhau. Điều kiện, thời điểm ký và cách xử lý tiền cọc cần được đọc theo hồ sơ và thỏa thuận cụ thể.

Kết luận: đừng chỉ hỏi dự án đã xong móng chưa

Khi xác định khi nào chung cư được ký Hợp đồng mua bán, phần móng là một gate quan trọng nhưng chưa đủ. Người mua nên kiểm tra cả hồ sơ đất, xây dựng, thông tin đủ điều kiện bán, bảo lãnh và dự thảo hợp đồng trước khi chuyển sang mốc thanh toán lớn hơn.